山东法制传媒网：近日，吉林省敦化法院成功调解一起学区房买卖合同纠纷，不仅为当事人厘清了交易“迷雾”，更给二手房市场的买卖双方敲响了“避坑”警钟。

 

    2024年3月，刘某为让孩子就读重点小学，看中了一套标价60万元的学区房，于是与卖家王某签订《房屋买卖合同》，约定首付25万元，余款办理贷款。刘某按约支付首付后，却发现该房屋实际面积与合同标注存在5平方米的误差，且房屋近期存在学位使用记录，并已被法院查封。刘某多次与王某协商退房退款无果后，刘某将王某诉至法院，要求解除合同、退还首付并赔偿违约金15万元；王某则认为房屋面积误差是笔误，合同亦未对学区使用问题作出约定，不同意解除合同。

 

    案件受理后，法官仔细审核双方提交的证据材料，随后立即前往相关部门调取房屋档案、明确了王某存在“隐瞒查封、虚报面积”的违约行为。承办法官发现这起纠纷暴露出二手房交易中常见的陷阱，为减轻当事人诉累，决定以调解为突破口。

 

    在调解过程中，法官以共情认同入手化解纠纷，并采用“背对背”方式和“法理情融合工作法”进行分别沟通，对王某积极释法，阐明其隐瞒重要信息已构成根本违约，若判决不仅要退房款，还可能承担高额违约金，甚至影响个人征信；对刘某则耐心地劝导，考虑到其“为孩子上学”的迫切需求，引导其在违约金上适当让步，争取快速解决纠纷。经过法官多轮调解，双方最终达成一致调解意见：王某15日内退还刘某首付25万元，并支付违约金，双方解除合同。

 

    法官提醒：

 

    二手房交易虽为常见民事行为，但“谨慎”二字不可少。唯有规范签约、诚信履约，才能让房屋交易真正安心、顺心，避免陷入“买房不成反闹心”的困境。签订二手房合同时，违约金比例、房款支付节点、解约条件等关键条款要细化约定。如有必要，可以附加“房屋无瑕疵、权属无争议”等保证条款。若遇纠纷，及时通过法院调解或诉讼解决，切勿自行扣押房款、换锁入住等，否则可能陷入新的法律风险。

 

    卖家要知道：

 

    诚信是交易的基石，出卖人应当恪守诚信原则，公平交易。

 

    重要信息必须说：在交易过程中，对可能影响房屋价值、买受人购买意愿以及房屋正常使用的重大事项，无论买受人是否询问，出卖人均负有主动披露的义务。包括但不限于房屋质量问题、权利瑕疵以及环境问题等。

 

    重要信息怎么说：面对买受人的询问，出卖人不得作出虚假陈述或刻意隐瞒。对确实不知情的事项，应明确告知“不知情”，不得自行猜测或编造解释。但是对于一些明显可见的瑕疵，出卖人也不能以“不知情”为由逃避责任。同时，出卖人应积极配合买受人核验权属材料、实地查看房屋现状，不能阻碍或拖延买受人对房屋情况进行合理核实。

 

    买家要知道：

 

    买受人在交易过程中应本着谨慎态度，主动了解房屋情况，不能完全依赖于出卖人的陈述或中介机构介绍，而怠于履行自身的注意义务。

 

    主动看清更靠谱：在签署合同前，买受人应核实房屋登记信息，并实地查看房屋现状，对权属情况、房屋结构、装修状况、周边环境等进行全面了解。对于显而易见的瑕疵，或者通过合理查验本应发现而未发现的问题，如漏水、异味等，买受人通常需要自行承担核查不力的后果。

 

    发现问题怎么办：应及时向出卖人以书面的形式提出询问，待情况核实清楚后方可决定是否继续交易。必要时，可聘请有专业资质的验房机构对房屋进行技术性评估，切勿为图省事而忽略潜在的法律风险。

 

    作者：吉林省敦化市人民法院-苏琳