物业服务关系千家万户，是基层治理、小区和谐、民生保障的重要组成部分。司法实践中，部分业主以小区保洁、安保、公共管理等服务不到位为由，选择全额拒缴物业费，由此引发物业服务合同纠纷。新疆喀什市人民法院将通过典型案例释法明理，厘清业主与物业公司权责边界，引导物业公司提质增效、引导业主依法履约，推动构建互信互助、和谐有序的小区物业服务环境。

 

    基本案情

 

    原告某物业服务有限公司为涉案小区提供物业管理服务，被告系该小区业主。自2024年4月起，被告以小区公共区域卫生清理不及时、安保巡逻不到位等物业服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业费及垃圾处置费。物业公司多次上门、线上催收，双方就服务整改、费用补缴、日常管理提升等问题反复沟通协商，但未能达成一致。

 

    2026年，物业公司向法院提起诉讼，请求判令被告支付2024年至2025年期间拖欠的物业费、垃圾处置费，并承担本案诉讼费用。

 

    法官说法

 

    案件审理过程中，双方就物业服务质量、收费依据、服务标准存在争议。经审理查明，物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。业主仅凭物业服务存在个别瑕疵为由，便全额拒缴物业费，缺乏法律依据。承办法官立足矛盾化解，耐心组织双方调解，释明法律权责，引导物业公司正视服务短板、积极整改，引导业主树立契约意识、依法履约。经调解，双方达成一致，被告主动足额缴纳拖欠费用，原告自愿撤回起诉，纠纷圆满化解。

 

    法官说法

 

    根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

 

    物业服务覆盖小区公共卫生、安保巡逻、设施维护、日常管理等方方面面，具有持续性、整体性、公共性特征，难以做到绝对零瑕疵。法律明确规定，物业公司未完全履约、服务存在瑕疵的，业主可通过沟通整改、要求减免、投诉维权、依法追责等合法途径主张权利，但不能以存在部分服务瑕疵为由，直接全额拒缴物业费。

 

    法官后语

 

    小区是全体业主共同生活的家园，物业公司与业主是利益共同体、责任共同体、共治共同体，双方权利义务对等、相辅相成。物业公司应当牢固树立服务意识，正视管理短板，针对卫生保洁、安保值守、日常巡查等薄弱环节及时整改提升，主动倾听业主诉求、积极优化服务质量，以优质履职赢得业主认可。

 

    广大业主应当树立“享受服务、依规缴费、理性维权”的法治观念，尊重物业企业正常劳动成果。对物业服务存在的问题，采取沟通反馈、合理维权、正当监督的理性方式解决，切勿以拒缴费用的方式消极对抗。

 

    作者：新疆喀什市人民法院 张玲、阿尔斯兰·阿迪力、古再努尔·艾尔肯