案情回顾

 

    刚毕业的小刘通过租房平台认识了自称“房东”的赵某。双方签订《房屋租赁合同》，约定小刘租住赵某的两居室，租期1年，月租金2000元，小刘一次性支付了半年租金12000元。然而入住才3个月，一位自称房屋产权人的李阿姨找上门来，告知小刘赵某只是“二房东”，且已拖欠她2个月租金共计4000元。李阿姨表示，若赵某再不交租，她将依据与赵某的租赁合同解除协议，并要求小刘限期腾房，之后小刘多次联系赵某均无人回应。

 

    法官说法

 

    一是行使代位清偿权，保住居住权。若“二房东”的转租行为经过了产权人同意，次承租人可代替“二房东”向产权人支付拖欠的租金和违约金。支付的款项可充抵次承租人应向“二房东”支付的租金，超出部分还能向“二房东”追偿。比如小周可代赵某向李阿姨支付4000元欠租，这部分钱可从后续应缴租金中扣除，从而继续在房屋内居住。

 

    二是收集证据，向“二房东”追偿损失。无论是否行使代位清偿权，次承租人都应及时收集租赁合同、租金支付凭证、与“二房东”及产权人的沟通记录等证据。若“二房东”失联或拒绝赔偿，可向法院提起诉讼，要求其返还已支付的租金、押金等费用。

 

    三是核实转租资质，提前规避风险。租房时务必要求“二房东”出示其与产权人的租赁合同，确认是否有转租权限及转租期限，避免租赁“超期房源”或“无权转租房源”。同时，尽量选择月付、季付等短期支付方式，降低“二房东”跑路带来的损失。

 

    法条链接

 

    《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

 

    承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

 

    《民法典》第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

 

    次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

 

    撰稿：吉林省珲春林区基层法院 葛钰瑶