买房没过户遭查封谁之过？

    河南新郑法院执行异议之诉维护买房者权益

 

    山东法制传媒网：（叶春苗 赵文奇）河南省新郑市任某购置某小区二手房后，因小区暂不具备办证条件，其房屋产权证办理事宜搁置七年有余。不料，原房主因债务纠纷，案涉商品房被法院依法查封，任某提出的执行异议亦被驳回。买房未过户却遭查封拍卖责任在谁？购房者又该如何保住房产？近日，河南省新郑市人民法院审理了一起案外人执行异议之诉案件，明确了此类情形下的维权关键，给有相似遭遇的购房者提供了参考。

 

    【基本案情】2018年3月，任某通过房产中介公司与王某签订《房产买卖协议书》，以68万元价格购买王某名下位于济源市某区的一套房产。因交易时该小区整体不具备不动产权证办理条件，双方在协议中明确，任某先付定金及部分首付款，剩余款项通过偿还银行按揭贷款的方式支付，待过户条件成熟后，王某需配合办理过户，任某再一次性支付剩余3万元尾款。协议签订后，任某如约支付了29万元定金及首付款，并自2018年4月起持续偿还房屋银行按揭贷款，随后对房屋装修并入住至今。

 

    2020年6月，王某因与郑某发生民间借贷纠纷，经法院判决，王某需偿还郑某14万元及利息。判决生效后，郑某申请强制执行，法院依法查封了仍登记在王某名下的案涉房产。任某得知房屋被查封后，立即向法院提出执行异议却被驳回，为了保住已入住多年的房产，任某遂提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉房产归原告所有，停止对该房屋的执行并解除房屋的查封。

 

    【法院审理】案件审理过程中，王某认可房屋已卖给任某，首付款已结清且后续按揭贷款也是由任某偿还。但郑某认为案涉房产未办理过户登记，仍属王某所有，任某无法证明未过户非自身原因，且未付清全部购房款，无权排除强制执行。

 

    法院经审理后认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足“查封前签订合法合同、查封前合法占有、已支付相应价款、非因自身原因未过户”四个条件，方可排除执行。

 

    本案中，根据相关证据，任某与王某2018年签订的《房产买卖协议书》合法有效，早于2020年法院查封时间；任某提供的装修合同、水电费及物业费凭证等，可以证明其在查封前已合法占有房屋；任某已支付定金及首付款共计29万元，且持续偿还银行按揭贷款，剩余3万元尾款是保障王某配合过户的条款，非任某拒不履行；小区物业2022年5月才通知可办理产权证，印证此前不具备过户条件，未过户非任某自身原因，因此，任某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故法院判决，停止对案涉房屋的执行，驳回其他诉讼请求。

 

    【法官说法】法官赵文奇表示，本案的争议焦点一是任某对案涉房屋是否享有所有权；二是任某对案涉房屋是否具有足以排除郑某强制执行的民事权益。关于任某请求“确认房屋所有权”，因不动产物权变动以登记为生效要件，案涉房屋未过户，所有权未转移，故法院不予支持。而判断案外人任某的权益是否足以排除申请执行人郑某的强制执行，需严格依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“四个法定条件”审查，缺一不可。

 

    结合二手房交易中“先交房后过户”的常见情况，法官提醒买受人务必提前规避风险，应及时签订规范书面合同并妥善留存付款凭证、交易沟通记录等材料，接收房屋后及时办理装修、入住手续，通过保存装修合同、水电费及物业费缴纳凭证等形成“合法占有”的完整证据链。若因小区未办证等客观原因无法及时过户，需向开发商或物业索要“暂无法办证”的书面证明，待过户条件成熟后第一时间要求原房主配合办理，若对方拒绝配合，应及时通过法律途径主张权利，避免因拖延导致房屋被查封等风险。

 

    【法条链接】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；

 

    （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

 

    （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

 

    （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；

 

    （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

    供稿：河南省新郑市人民法院