山东法制传媒网：（陈禹鑫）小区门禁、电梯是业主日常出行的必备设施，关乎业主的基本居住权益。在物业服务纠纷中，不少物业公司遇到业主拖欠物业费时，会采取限制门禁、停用电梯的方式催收费用，殊不知，这种看似“有效”的催收手段，其实是违法行为！

 

    一、基本案情

 

    张某是某小区业主，某物业公司长期为该小区提供专业化物业服务。因张某存在欠交物业费的情况，2021年9月，该物业公司为倒逼业主缴费，直接限制张某使用单元门禁系统和电梯。无法正常刷卡进出单元、乘坐电梯，严重影响了张某的日常出行与基本居住生活。张某多次与物业公司沟通交涉，要求恢复正常使用权限，但始终未果。为维护自身合法权益，张某最终向法院提起诉讼，请求判令物业公司恢复门禁、电梯的正常使用功能。

 

    二、法院审理

 

    法院审理认为，业主与物业公司依法成立物业服务合同关系，双方均应恪守合同约定、履行自身义务。业主拖欠物业费存在违约行为，但物业公司无权采取限制公共设施使用的方式进行催收。

 

    根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”门禁、电梯属于小区公共配套设施，直接关系业主基本通行和居住权利。物业公司通过限制门禁、电梯使用权催收物业费，实质是不当限制业主的建筑物区分所有权，无任何法律依据，且极易激化双方矛盾。

 

    对于业主拖欠物业费的行为，物业公司可通过合法途径另行维权。经法官释法明理，该案审理期间，物业公司主动认识到自身错误，及时恢复了张某门禁、电梯的正常使用。

 

    三、法官提醒

 

    物业服务是双向奔赴的契约关系，需要业主和物业公司相互理解、共同维护。

 

    对业主而言，按时足额缴纳物业费是法定和约定义务，是小区物业服务正常运转、环境维护、设施维保的资金保障，无故拖欠、拒缴物业费，需承担相应违约责任。

 

    对物业公司而言，提供优质合规服务是立身之本，催收物业费必须坚守合法底线。严禁以限制门禁、电梯、停车、断水断电等影响业主基本生活的方式催收费用。业主经催告后仍拒不缴费的，物业公司可通过人民调解、诉讼、仲裁等合法途径依法维权。

 

    四、法条链接

 

    《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

 

    业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

 

    业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

 

    物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。（吉林省和龙林区基层法院立案庭）