随着和美乡村建设持续推进，陕西省周至山水田园美景令人心驰神往，不少人萌生购置乡间小院、过上田园生活的想法。有人看中农村老旧房屋，拟购入拆旧翻建，圆梦田园生活。殊不知农村宅基地上自建房屋买卖存在不可逾越的法律红线。近日，周至县人民法院秦岭法庭审结一起农村房屋买卖合同纠纷案件，为向往田园生活的群众敲响法律警钟。

　　基本案情

　　家住周至县九峰镇的张某，将自家宅基地上的老屋以10万元价格出售给外村村民李某。双方达成协议后，李某全额支付了购房款，准备拆除老屋重新建房。但在筹备建房期间，李某与邻居产生纠纷，建房计划被迫搁置。李某遂诉至法院，请求解除双方签订的房屋买卖合同。

　　法院审理

　　秦岭法庭审理查明，农村宅基地归村集体经济组织所有，宅基地使用权具有身份属性，是保障本村村民居住权益的社会保障权利，遵循房地一体原则，转让房屋的同时，宅基地使用权一并处分。本案中，张某、李某不属于同一集体经济组织成员，李某不具备受让案涉宅基地使用权的主体资格，二人签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，应属无效合同。

　　合同无效后，因合同取得的财产应予返还。据此，一审判决张某向李某返还10万元购房款。张某不服一审判决提起上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。

　　法官寄语

　　秦岭山水秀美，乡村振兴让周至乡村面貌焕然一新，不少人向往在山野之间拥有一方小院。但田园梦不能逾越法律底线：农村宅基地所有权归村集体，使用权依附本村村民身份，外村人员购买宅基地上房屋，所签买卖合同依法无效。

　　农村房屋买卖并非简单的你买我卖，房地一体，买房实质上涉及宅基地使用权流转。私下交易暗藏诸多法律风险，一旦遭遇征地拆迁、邻里纠纷、卖方反悔等情形，前期投入的资金很难得到保障。如果想要栖居乡间，房屋租赁是合法可行的途径。在此提醒大家，追寻田园美好之时，务必严守法律规定，理性选择，守护自身财产安全。

　　供稿：陕西省周至县人民法院秦岭法庭