某物业服务公司已为某小区提供物业服务10余年，但近年来由于物业服务成本的提高等原因，物业服务水平具有明显下降趋势，并且存在侵占小区共用部位、侵害业主公共利益、卫生状况差、车辆管理混乱、保洁人员随意使用业主家卫生间以及保安人员值班睡觉等问题，引起了小区业主的不满，从而拒绝交纳物业服务费，导致业主被物业服务企业诉至法院。

 

    业主认为物业服务公司提供的服务并未到达合同约定的标准，存在严重过错。物业服务公司则认为其已经提供了符合物业服务合同约定标准的服务，业主不交纳物业服务费于法无据。

 

    双方争议焦点为物业服务企业的服务质量是否符合合同约定？

 

    法院审理后认为，双方签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。物业服务企业为小区提供物业服务，业主已经接受了物业服务，则应当依约支付服务费。但根据业主提交的证据，该物业服务企业确实未达到合同约定的服务质量标准，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定，物业服务企业瑕疵履行的，业主有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。

 

    法院综合物业服务公司履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度等因素，酌定业主按照合同约定标准的90%支付物业服务费。

 

    物业服务合同是民法典新增的典型合同，物业服务公司应当严格按照合同约定，提供物业服务。业主作为物业服务合同的相对人在享受物业服务的同时，负有按时支付物业服务费的义务。只有物业服务企业存在不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形时，才可以作为拒交物业服务费的抗辩理由。

 

    若业主认为物业服务不达标时，建议先行以协商的方式同物业服务企业积极沟通，或就服务质量问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业进行协调。若无法达成一致意见，业主大会有权依程序解聘和重新选聘物业服务企业。

 

    同时，物业服务企业应当及时处理业主反映的问题，不断提升整体服务水平，创建优质物业服务环境，共同营造和谐的社区环境。

 

    《中华人民共和国民法典》第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

 

    （作者：吉林省临江林区基层法院政治部杨志惠供稿）