2017年3月2日，某房地产公司与原告某物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘原告为沂水县某小区的物业服务企业。被告徐某于2017年7月20日与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买该小区5号楼1单元202室房屋一套。该合同约定……物业费按1.8元/月/平方米（建筑面积）计付……所有业主自愿同意以下有偿服务协议内容：

 

　　（1）提供智能家居客户终端服务设备

 

　　（2）提供园区无线WIFI全覆盖

 

　　（3）提供多项突发、应急、便民服务项目

 

　　（4）提供每年两次在园区内免费健康查体如微量元素、血压监测等

 

　　（5）提供快递代收、发服务

 

　　（6）提供桶装水在县城内有售货点的产品等代购、配送到家服务项目

 

　　（7）提供快餐代收配送到家服务项目

 

　　（8）提供为代收、送需干洗物品

 

　　（9）提供园区内为业主接、送贵宾、客人等服务

 

　　（10）提供为园区内业主代收礼品、配送到家服务。

 

　　以上所有服务项目综合收费按建筑面积每月1.0元/平方米计取。

 

　　2019年3月27日，某物业公司与被告徐某签订交房协议书，约定物业管理费自交房之日起计算。被告徐某已将2019年9月前期物业费付清，因对原告收取的物业费标准和有偿服务费有异议，自2019年9月1日至2021年7月31日期间的物业费、有偿服务费没有支付，原告某物业公司诉至法院要求被告徐某支付物业费和有偿服务费。

 

　　法官说法

 

　　法院经审理认为，本案争议的焦点有：一、房地产公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》是否能够约束被告；二、某物业公司向徐某主张有偿服务费的诉讼请求能否支持。

 

　　一、关于房地产公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》是否能够约束被告的问题。

 

　　法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。具体到本案，某物业公司与某房地产公司签订的《前期物业服务合同》对业主徐某也具有法律约束力。在合同约定的服务期限内，某物业公司按照前期物业服务合同的约定为其提供了物业管理服务，徐某应当按照合同约定向某物业公司支付物业费，经计算被告共计拖欠物业费4734.30元。

 

　　二、关于某物业公司向徐某主张有偿服务费的诉讼请求能否支持的问题。

 

　　法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款。虽然，被告徐某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于有偿服务内容进行了约定，但是上述条款系格式条款，被告徐某作为消费者在购房签订协议时并没有选择权，原告没有证据证实提供格式条款的一方履行了提示或者说明义务，被告徐某可以主张该条款不成为合同的内容。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告某物业公司没有证据证实被告徐某实际享受到了有偿服务的内容，故法院判决，驳回了原告要求被告支付有偿服务费的诉讼请求。

 

　　法院审理

 

　　《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定的格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款以说明。提供格式条款的一方未予履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

 

　　对于物业服务公司来说，服务事项包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、道路、停车场等公共设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；公共秩序；房地产主管部门规定或物业服务合同规定的其他物业服务事项。对于超出物业服务范围的事项，物业服务公司可以另行收费，但是应该向业主明示，同时在产生纠纷时应当举证证明物业公司确实已经向业主提供了服务。

 

　　法条链接

 

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　　《中华人民共和国民法典》

 

　　第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

 

　　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

 

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

 

　　第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

 

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

 

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。（山东临沂沂水人民法院）