进入新的一年,

 

　　各大小区物业纷纷开始张贴通知，

 

　　请各位业主缴本年度物业管理服务费。

 

　　然而，物业和业主之间的矛盾频发，

 

　　使得有些业主不愿缴物业费，

 

　　那么，拒交物业费合法吗？

 

　　案例1：阴雨连绵，韩某、王某的房屋外墙皮因有裂痕致屋内多处墙面渗水，屋内墙体发霉，室内装修、装饰均受到一定程度的损坏，造成经济损失。韩某、王某到该小区物业公司反映情况，双方未达成一致意见，韩某、王某无奈自行修复房屋，并以此为由拒缴物业费。物业公司索要无果，遂诉至法院。

 

　　法院调解中心向韩某、王某释明房屋是在质保期内出现漏水现象，故应按照房屋买卖合同向开发商主张权利，物业公司有义务负责与开发商进行协调、通知、告知，但不承担修复责任，而缴纳物业费是业主的义务。同时，向物业公司说明，物业方应当提供与物业费相匹配的物业服务，强化契约精神，诚实守信。最终，物业公司表示会积极协助业主与开发商沟通联系，帮助业主解决问题，韩某、王某也了解了相关法律规定，主动缴纳了物业费，双方握手言和。

 

　　案例2：甲物业公司管理某小区十年期间，主动交纳物业费的业主达95%，5%的业主不同程度欠交物业费，甲物业公司催交无果诉至法院，要求业主履行交费义务，并要求法院判令业主承担逾期交费的违约金。被诉业主辩解，物业公司服务不到位，单元门损坏没有维修，卫生打扫不及时等等，要求物业公司整改，否则拒交物业费。

 

　　法院经审理认为，甲物业公司在服务期间，已经履行了物业合同约定的义务，只是在保洁、维护的次数和频率上与业主期待有所差距，属于物业服务存在瑕疵，业主不能因某项服务的瑕疵，而否定物业公司的所有服务。故判决欠费业主全额交纳物业费，考虑到业主对物业服务不满，并综合案件的实际情况，物业公司主张的违约金不予支持。

 

　　问题1：房子一直未入住，用缴物业费吗？

 

　　法官说：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

 

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

 

　　问题2：物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗？

 

　　法官说：需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。

 

　　法条链接：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

 

　　问题3：没交物业费，物业停水停电，合法吗？

 

　　法官说：不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。

 

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

 

　　问题4：物业擅自对外出租地面停车位，导致业主无法停车，合法吗？

 

　　法官说：该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司能否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由，要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

 

　　法条链接：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

　　《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

 

　　问题5：物业发的《用户手册》约定，“业主违反手册规定，物业公司有权罚款”，合法吗？

 

　　法官说：不合法。《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。（作者：吉林省敦化林区基层法院）