现在由于人口流动频繁，租房子的人越来越多，根据公开资料整理网站数据显示，我国的租房人数约为2.2亿，占总人口的15.7%。如此庞大的人群基数，又涉及经济利益，在租房过程中产生的纠纷屡见不鲜，特别是今年2月份那个“疫情期间到底能不能减免房租”的火爆话题，将房东和租客之间的这点儿争议直白地摆在了大家面前。

 

　　为了促进房屋租赁市场平稳健康发展，《民法典》对租赁合同进行了更新， 2021年《民法典》正式施行，那么今天就跟我们一起来对《民法典》房屋租赁中的那点儿事先睹为快吧！

 

　　在法律上，我们把房东叫出租人、租户叫承租人。那么，请问各位出租人和承租人，如果租赁的房屋及附属物坏了该谁来修？租房子之后，房东把房子卖了，新房东不租了怎么办？租赁了门市房，投入了装修，但是租期满了房东不续租，租给别人怎么办？

 

　　01关于承租房屋的维修问题，根据《民法典》规定可以分为以下几个步骤来确定到底谁修：

 

　　第一步，看合同！如果双方在合同中对租赁物的维修进行约定，则应根据合同条款来处理；

 

　　第二步，看法律规定！如果没在合同中对租赁物的维修进行约定的，出租人应当履行租赁物的维修义务；且承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修；同时，因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期，而出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。

 

　　第三步，看例外！因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

 

　　提醒大家签订租赁合同时，一定要看清楚维修义务条款！为避免争议，最好在合同当中明确维修义务人，如果合同没有约定，承租人的过错导致房屋需要维修的，承租人应该自己维修，自然使用过程中需要维修的，则需要出租人进行维修。

 

　　02关于房屋先租后卖的问题，分两个层次：

 

　　第一个层次，如果房东想要卖房，租户也有意买下房东的房子，法律赋予了租户同等条件下对承租房屋的优先购买权。（同等条件一般指价款、付款方式和期限相同。）而租户的优先购买权也有例外，《民法典》就优先购买权的例外情况作了规定，这在《合同法》中是没有规定。房屋按份共有人行使优先购买权的，承租人不享有优先购买权。不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不享有优先购买权。这里的近亲属包括：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

 

　　为保证承租人优先购买权的实现，出租人是有通知义务的。一方面，如果是协议出让，要通知承租人在15天内明确是否购买，如果未明确购买，视为放弃优先购买权；另一方面，如果是拍卖房屋的，则承租人未参加拍卖，视为放弃优先购买权。

 

　　第二个层次，出租人出卖房屋，承租人无意购买的，《民法典》规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说如果你先租了房屋，房东将房屋出卖，新的房屋所有权人自然而然地成为了你的新房东，受原本租赁合同的约束。

 

　　03关于租赁门市房，租期满了房东不续租，租给别人的情况：

 

　　关于租赁门市房，租期满了房东不续租，租给别人的情况，《民法典》新增了承租人的优先承租权。

 

　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

 

　　那么，关于租赁合同的那些事儿，今天就先讲到这，希望对您有所帮助。（作者：吉林省梅河口市人民法院 张小瑞）