业主与物业本来是鱼儿与水的关系，应该是相处融洽而和谐共荣，两者且相伴相生，不能有片刻的分离。物业公司离开业主，就没有了市场，失去了安身立命之地，则根本无法生存;业主离开物业公司，小到工作、学习、生活受到影响，大到整个小区动荡不安，群体事件不断。表面上虽然节省了将要交纳的物业服务费，但是凝聚几代人的血汗钱买的房子将无法正常居住，房屋严重贬值。也正是因为这样亲密无间的关系，却因为服务和被服务而产生隔阂和矛盾，尽管近在咫尺，其中距离却万水千山……

 

　　业主和物业的关系这是一个社会问题，今天我们不参与讨论。现笔者就近期办理的一些物业服务合同纠纷案件的法庭开庭过程中，发现多数的业主因为法律关系不清，以下面的理由来拒交物业服务费，虽然案件都是以调解、撤诉结案，但是很有学习的意义。

 

　　▇前期物业服务合同不是与自己签订的，不具有拘束力

 

　　业主：庭审中，有业主向法庭提出，前期物业合同自己不知情，其约定的条款对自己没有法律约束力。

 

　　律师：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。所以该项抗辩理由不能成立。

 

　　▇房屋没有办理产权证来拒交物业费

 

　　业主：开发商至今没有给我办理产权证，物业公司是和开发商签订合同的，属于一家人，你不办证，我不交物业费，有什么错?

 

　　律师：开发商与物业服务公司是两个不同的民事主体，也是两个不同的企业法人，业主认为开发商逾期办证，可以另行起诉解决，与物业服务公司收交物业费是两个不同的法律关系。业主以此来拒交物业费，是不能得到支持的。

 

　　▇房屋质量存在问题，如房屋外墙漏水、为由拒交物业费

 

　　业主：2017年4月申请房屋装修，如今2年多一点，房屋外墙就出现渗水，把家里贴的墙纸都霉变了，造成了损失，应该不交物业费。

 

　　律师：根据《建筑工程质量管理条例》第40条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

 

　　业主所述的外墙渗水，应该还在保修范围内，应该向开发商(建筑商)要求保修并维权。同时商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。对此，业主的该项抗辩理由不能成立。

 

　　▇房屋都没有装修入住，物业公司没有为我服务，我可以拒交

 

　　业主：买房至今，我一直没有装修入住，也没有享受物业服务，我可以不交物业费。

 

　　律师：只要您与开发商办理收房手续，就应该向物业公司交纳物业费。物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。根据《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主有享受物业服务的权利，但也有履行缴费的义务。所以，业主以该理由拒交不能成立。

 

　　忠告：作为物业服务企业，应该以身作则，处处为业主利益着想，提高人员素质、服务质量，让业主满意才能走得更远;作为业主，以拒交物业费的方式维权是不可取的，有问题说问题，服务不可能个个、样样都满意，只要发现问题就大胆提出问题，只要物业服务企业能改进、会改进就应该予以支持。(文/湖南君杰律师事务所 许小军)