近年来，随着房地产市场的日渐成熟，购房人法律意识与产权保护意识的不断增强，房屋的结构形式、建筑形式不断丰富，相对于对房屋共有建筑面积分摊问题的争议也有所增加。据了解，全国大部分城市在商品房销售中均以“建筑面积”进行计算，只有极少部分城市以“套内面积”进行计算，这使得“花大钱买小屋”成了许多购房者心中的“梗”，导致了商品房买卖纠纷矛盾日益突显，规范房地产销售市场已势在必行。

 

　　一、目前新建商品房销售存在的问题

 

　　（一）政策上未对商品房公摊率进行明确定义。

 

　　商品房住宅的房屋建筑面积由套内面积和分摊的共有面积组成，也是最终载入不动产登记簿的产权面积。当前，国家对公摊面积没有明确的限制性规定，公摊系数没有一个明确的定义，各地公摊面积的计算不统一。一般情况下6层以下的非电梯住宅楼公摊率在10%至20%；6层以上的电梯住宅楼公摊率在20%至30%。由于没有明确定义，导致部分不良销售企业钻管理漏洞，依照最高数值设计商品房项目公摊，从中获利。监管部门虽然明知可能侵害购房者权益，但确难以依规进行执法处罚。

 

　　（二）销售企业对公摊面积等信息未做到主动公开。

 

　　目前没有法律法规规定房屋出售者需要公示公摊面积，但购房者可以要求出售者告知，也可以要求在合同中约定。但从现实情况来看，很多商品房销售企业为了自身的利益，在商品房销售过程中有意“扬长避短”，不主动公示公摊面积，有的甚至在合同中也不做说明，不少购房者受各类营销手段的干扰买下期望之“房”，到头来却住进问题之“家”。除了信息披露不公开透明外，公摊面积的计算方式目前也不太明确，近年来新闻报刊上也时常会看到一些开发商违法将现行法明文规定不计入共有建筑面积的部分计入公摊面积，再将这些公摊设施出售或租赁，如停车场出售或出租、楼道广告位出租等，产生的收益却未被纳入物业管理费用或住宅维修基金等，而是被开发商或物业据为己有的报道。最终导致购房者高价买房却权益受损。

 

　　（三）不良销售企业存在虚假宣传。

 

　　很多消费者之所以在房屋交易中权益受损，往往是受无良房地产开发商虚假宣传的影响，特别是面对饥饿营销、让利诱导等销售手段，在签订《购房合同》时没有仔细阅读相关条款，一旦签订合同，再想维权在司法诉讼中往往处于绝对弱势。比如我们常见的“一楼送花园、顶楼送屋顶”的虚假营销手段，消费者花高价买下了带“花园”住房，到后期却被告知“花园”为公共场地。

 

　　二、几点思考

 

　　（一）从国家层面出台法律、法规和规章对商品房公摊面积的概念进行定义。

 

　　公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占了百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正，根源就在于国家现行法律、法规和规章没有对公摊面积的概念进行定义，更没有明确限制公摊率的规定，公摊率更是由第三方测绘机构进行测绘。同时，作为购房人面对这种合法但不合理的问题，按照法无禁止即可为的原则，房屋公摊无形中成为房地销售中的合法事物，基本不可能通过法律途径进行反制，争取自身权益。面对现实情况，广大购房者和潜在购房人群急切希望从国家层面出台法律、法规和规章对商品房公摊面积的概念进行定义，对公摊率进行合理规定限制。其次，建议国家针对不同住宅类型，在考虑建筑实际使用的情况下，对新建商品房公摊面积的上限做出限制，让省、市、县各级在房地产项目公摊率监管上有规可依，有效监督房地产企业合理规划施工，彻底消除随意增加公摊面积，侵害购房者权益的问题。同时也建议在市场环境允许的情况下，从保护在房产交易中处于弱势地位的购房者利益出发，可实施和推广以“套内使用面积”计算房价的做法，用套内面积计价更加公开透明，对于购房者来说，是更能够看得见摸得着的实惠。

 

　　（二）督促开发商落实对公共设施、公共面积及相关收费的信息披露制度。

 

　　公摊面积作为产权面积的一部分，直接取消的可行性不是很大，而且取消公摊面积也会导致房屋单价增加、公共区域缩小等一系列问题的产生。为此，建议采取分步走策略，加强商品房公摊率监管。首先，在公摊面积尚未取消的情况下，建议通过房屋面积测绘备案严格规范第三方测绘机构公摊面积的计算工作，确保计算方式公开透明，计算结果真实准确。其次，建议要求房地产开发商在与购房者签订合同前，必须主动提供标有公摊系数和公摊面积的测绘报告，确保购房者对公摊部分有一个全面具体的了解，并同步完善相关监管机制，确保购房者支付在公摊面积上的费用有据可查。

 

　　（三）建立完善相关的监管机制，加大对开发商虚假宣传或乱分摊的行为的惩处力度。

 

　　对屡次违规以及连续二年以上诚信较差企业，可实施资质降级、取消资质等严厉处罚。同时，畅通群众监督举报投诉渠道，建立了投诉问题处置响应机制，将查实情况计入企业诚信评价，让问题行为和问题企业及时曝光，真正维护众多购房者的权益。（作者：四川省绵竹市 陈锐）