物业服务合同对物业服务企业与业主之间的权利义务作出约定，是住宅小区基层治理规范的重要组成部分。物业服务企业根据合同约定及有关规定为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费。物业服务合同兼具集体性与个体性特征，物业服务系整体提供予全体业主，由业主集体共同受益，而物业费则多由业主个体向物业服务企业支付。正因为此，在具体案件中，面向个体的物业费支付义务与面向集体的物业服务提供义务并非处于等量对应关系。当物业服务合同约定，对欠付物业费的业主，相应免除物业服务企业对其承担的责任或限制该部分业主的权利时，应审查其对双方权利义务的约定是否公平合理，以此确定相关约定的效力。

　　基本案情

　　2010年，某小区的开发商甲公司与物业服务企业乙公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙公司为该小区提供物业服务，服务事项包括物业公共部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护。合同另约定，自业主迟延给付服务费用至清偿之日期间产生的任何损害，乙公司均不承担责任。吴某某是该小区某房屋的所有权人，自2018年1月起未支付物业费。2020年6月某日，吴某某被告知其房屋内有水溢出，影响楼下房屋，查看发现污水正从该房屋厨房洗碗池冒出，地面积有污水，地板、家具等被浸泡损坏。经查，返水系因案涉楼栋楼外公共排水管道被淤泥、小石块等堵塞所致。事发当天，经吴某某催促，乙公司对排水管道进行了疏通。后吴某某诉至法院，请求判令乙公司赔偿房屋装修损失、房屋空置费及鉴定费。一审法院判决支持房屋装修损失及鉴定费。乙公司对此不服，认为《前期物业服务合同》已约定其不承担责任，且吴某某对损害的发生亦有过错，故提起上诉。

　　法院审理

　　法院经审理认为，乙公司对该小区的公共部位及公共设施、设备负有维修、养护、管理的义务，该义务之履行事关全体业主的整体利益，不因部分业主欠付物业费而免除。《前期物业服务合同》的该条款不合理地免除了乙公司对于因其未履行物业服务的基本义务所致损害的赔偿责任，限制了受损害业主对损失的求偿权利。而且，《前期物业服务合同》签订过程中，尚难言相关方对该条款已尽到了提示或说明的义务。因此，《前期物业服务合同》的该条款对吴某某不具有约束力，乙公司因未尽到相关养护管理义务，造成吴某某受有损失，应予赔偿。如吴某某未按照相关合同约定支付物业费，乙公司可以另行主张。乙公司并未提供证据证明吴某某在获悉屋内积水后仍未及时处理以致损失扩大。因此，乙公司关于因吴某某过错而应减轻其赔偿责任的主张，亦无依据，不予支持。

　　法治建议

　　前期物业服务合同一般由作为建设单位的房地产开发企业与物业服务企业签订。根据民法典规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。实践中，部分小区在房屋交付后并未重新订立物业服务合同，而是继续沿用前期物业服务合同。然而，由于业主并未参与前期物业服务合同的签订过程，其中部分条款可能对业主不利，发生纠纷时，部分物业服务企业援引此类条款要求减免自身责任或者限制业主权利。对此，宜综合意思自治、公平合理、权责相称等因素，审查此类条款的效力。具体而言，可从以下方面考虑：

　　其一，业主个体虽不是前期物业服务合同的缔约方，但该合同对业主具有法律约束力，业主根据该合同具有相关权利义务。其原因在于业主自房地产开发企业处购买房屋时概括继受了前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中，前期物业服务合同常被作为商品房预售合同的附件。

　　其二，物业服务企业提供物业服务的义务是其在物业服务合同项下的基本义务，属于法定义务，并不因合同未作约定而免除或限缩，亦不因当事人另行约定而排除。若物业服务企业未履行或未充分履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务， 造成业主人身、财产安全损害，物业服务企业应当承担赔偿损失等法律责任。该责任的性质宜结合物业服务提供义务的性质加以理解。

　　其三，业主个体的物业费支付义务与物业服务企业整体性的物业服务提供义务难以视作完全等量对位关系，前期物业服务合同关于“欠付物业费即免除赔偿责任”的约定对于权利义务的分配具有一定的不平衡特征。一方面，物业服务提供义务具有集体性特征。物业服务企业对所服务小区的公共部位及公共设施、设备负有的维修、养护、管理义务，是对全体业主而言，由全体业主共同受益，业主个体无法以其个体未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。另一方面，物业费支付义务具有个体性特征。物业费多由业主个体各自支付给物业服务企业，业主通常按照其房屋面积分别承担各自相应的物业费支付义务。因此，物业服务企业不能因部分业主欠付物业费而拒绝向全体业主提供物业服务，如其未履行基本义务导致业主损害，其仍应根据合同约定及相关法规规定对业主承担损害赔偿等责任。

　　其四，业主并未参与前期物业服务合同的协商与缔约，若合同中订有对业主不利的条款，在业主主张的情况下，宜结合民法典对格式条款的规定加以审查认定。

　　对此， 建议如下：

　　● 房地产开发企业与物业服务企业订立前期物业服务合同时，双方宜秉持公平合理的原则订立合同条款。若前期物业服务合同存在免除或者减轻物业服务企业责任等与购房业主有重大利害关系的条款，应以合理方式进行提示或应相对方要求进行说明。在发生纠纷时，经业主主张，相关条款可能被认定为对业主不发生效力或者无效。

　　● 妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分是物业服务企业的基本义务。物业服务企业应当根据合同约定等全面履行物业服务义务，未履行或未充分履行物业服务义务，导致业主人身或财产损害的，应承担赔偿损失等责任。

　　● 业主应按照约定向物业服务企业支付物业费。如果业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付。业主在合理期限内仍未支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁主张权利，但不能以此为由降低物业服务水平，否则将可能面临风险。

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

　　第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

　　(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

　　(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

　　(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

　　第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　第九百四十二条第一款 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　文字：徐蔚青 王晓梅 叶戈

　　来源：上海二中院