买房两年没有过户，出卖人意外死亡，买受人应该向谁主张权利？出卖人的继承人是否有继续履行合同的义务？近日，吉林省柳河县人民法院孤山子法庭成功化解一起农村房屋买卖合同纠纷。

 

　　案情回顾：

 

　　王某与崔某是同村村民，2016年双方签订了房屋买卖协议，崔某将其位于柳河县驼腰岭镇某村的75平方米房屋出售给王某。买卖房屋后双方没有办理房屋过户手续，2018年崔某意外死亡，导致至今未能办理房屋产权过户手续。崔某未婚未育，其母亲也早于崔某死亡，唯一的继承人为其父亲崔某某，王某多次联系崔某某，崔某某仍未配合王某办理过户手续，无奈王某起诉至法院。

 

　　受理案件后，承办法官立即联系崔某某，崔某某表示自己年事已高，认为儿子崔某已经过世，他的财产与自己没有关系。法官耐心安抚崔某某的情绪，向崔某某释明崔某去世后，其应该履行的义务仍需继承人履行。最终在法官的耐心劝解下，崔某某协助王某办理了案涉不动产所有权过户登记手续，将该房屋产权登记至王某名下。

 

　　法官说法：

 

　　涉案房屋登记在崔某的名下，原告王某与崔某订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。本案中，崔某于办理过户手续前死亡，崔某某作为其唯一法定继承人，应在继承遗产范围内继续履行合同债务。

 

　　法官提醒：房屋作为不动产，其买卖双方只有依法办理房屋的不动产权变更登记后，才能发生不动产权的物权变动效力，也就是说买房人在购买房屋后需要及时办理房屋的过户手续，取得不动产权证，才能取得房屋的所有权。（作者：吉林省柳河县人民法院崔巍、徐萌）