以案说“典”

 

　　租赁合同解除后，房东称房屋受到了损坏，拒绝退还押金，租客诉至法院维权，法院如何审理？本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的一起租赁合同纠纷案件，共同了解相关法律问题。

 

　　案情回顾

 

　　2023年4月，出租方张某与承租方赵某签订《房屋租赁合同》，约定“房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。……”赵某支付了三个月租金1.5万元，押金4700元。后双方协商解除租赁合同，赵某归还钥匙后，张某以家具被损坏为由拒绝归还押金，故赵某将张某诉至法院。

 

　　张某辩称，赵某在租赁期间，因保管不当或不合理使用致使该房屋发生损坏及故障，应赔偿刷墙损失、家具维修费。

 

　　争议焦点

 

　　本案的争议焦点是：张某是否应返还赵某交纳的押金？

 

　　法院审理

 

　　槐荫法院经审理认为，案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据相关法律规定，在房屋租赁合同关系中，出租人具有保证房屋正常使用的适租义务和维修义务，而承租人作为房屋的实际使用人，也应妥善使用房屋及附属设施并具有一定的监管义务。具体的本案中，首先，因案涉合同已实际解除，张某应当将押金予以返还。其次，结合在案证据及双方的微信聊天记录内容来看，案涉房屋内的冰箱、燃气炉及下水道等确曾出现过损坏情况，对赵某的实际生活产生了一定影响，而张某作为出租方也曾履行过部分更换和维修的义务；另一方面，案涉房屋在赵某承租期间，也确实存在墙壁、橱柜等物品损坏的情况，按照合同约定，赵某应当承担相应的损失赔偿责任，但是以上损坏中属于正常使用损耗的部分不应由赵某承担。最后，综合合同履行的整体情况、过错情形以及折旧价格等因素，基于公平原则，本院酌定在张某应当向赵某返还的押金4700元中扣除2000元作为赵某承担的损失赔偿金额，即张某仍应向赵某返还押金2700元，对超出部分，本院不予支持。

 

　　最终，槐荫法院依法判决：张某向赵某返还剩余押金2700元。判决作出后，双方均服判息诉，本案现已生效。

 

　　法官说法

 

　　房屋出租过程中，房屋及其附属设施设备一方面会存在自然损耗，诸如墙体自然脱落、发黄，电器老化失灵，柜体门板变形等；一方面则系承租方居住期间使用不当，人为故意损坏，导致房屋及其附属设施设备损坏。合同无约定时，租赁物非承租方人为故意损坏、自然损耗，维修义务在出租方，承租方支付的维修费用可要求出租方承担。

 

　　若承租方存在违约行为，给出租方造成损失的，出租方可依约没收或扣除部分租房押金。但出租方要求承租人承担其支出的维修费用或者主张租赁物损害赔偿，需满足以下条件：1.租赁物交付时系完好无损，可以正常居住、使用；2.承租方不按照租赁物的属性、使用方法导致人为故意损坏；3.出租方产生了实际的维修费用。

 

　　需要说明的是，房屋租赁合同作为一种继续性履行合同，维持其长期交易的稳定性不仅需要市场规则及法律的制约，更需要租赁双方之间的互相理解和协作，特别是在遇到争议时，更宜采取理性沟通的方式，妥善化解纠纷，以期充分保障租赁双方的合法权益。

 

　　法条链接

 

　　《中华人民共和国民法典》

 

　　第七百一十条

 

　　承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

 

　　第七百一十一条

 

　　承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

 

　　第七百一十二条

 

　　出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

 

　　第七百一十三条

 

　　承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

 

　　因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

 

　　来源：山东省济南市槐荫区人民法院