受新冠肺炎疫情的影响，商铺租赁合同纠纷频发。作为租赁合同双方，如何签订、变更解除合同，才能避免双方发生纠纷陷入僵局呢？吉林省梅河口市人民法院通过一起真实的案例带您一起学习。

 

　　【案情回顾】

 

　　2020年9月出租人姜某与承租人朱某签了一份《房屋租赁合同》，朱某承租了姜某的房屋用于经营某家居品牌，租期5年，年租金20万，租金先付后租，每年需提前两个月支付租金。合同签订后朱某交了一年租金及保证金1万元，约定朱某违约将不予退还保证金。受市场环境及疫情影响，朱某的店铺经营不到一年一直处于亏损状态，无奈朱某想要解除租赁合同，2021年10月朱某向姜某发出了解除合同通知书。姜某签收通知书后，明确表示不同意解除合同。

 

　　2021年12月，姜某将朱某诉至梅河口市人民法院，要求朱某继续履行租赁合同、立即支付租赁费等。民事审判二庭的田法官充分了解案情后，向姜某释明目前租赁合同已陷入僵局，继续履行对朱某有失公平，后姜某在开庭时变更了诉讼请求，要求解除与朱某的租赁合同、支付租金20万元及利息、违约金20万元、不予退还保证金1万元等诉求。

 

　　梅河口市人民法院审理认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，任何一方不得擅自变更和解除。本案中，朱某未向法院提供证据证明双方约定了解除事由，其在租赁合同期限内提出解除合同即属违约，因违约方不享有以通知方式解除合同的权利，故朱某发出的解除合同通知书不能依法产生解除合同的后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百六十五条规定，姜某要求解除合同符合法定解除要件，合同解除时间为朱某收到解除通知之日。法院依法判决姜某支付合同解除之前的租金、利息以及违约解除的违约金等。

 

　　【法官心语】

 

　　合同无小事，一份完备的租赁合同可以避免双方出现不必要的矛盾。本案中，为什么朱某向姜某发出的解约通知书没有产生合同解除的法律后果呢？一方面，双方未在租赁合同中明确解约事由，造成朱某经营不善时不能以通知的方式解除合同；另一方面，朱某在与姜某协商未果合同，租赁合同陷入僵局的情况下，朱某未以正确的方式来行使法律赋予违约方解除合同的权利，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当租赁合同目的不能实现时，违约方只能以诉讼或仲裁方式解除合同，因此朱某以发通知的方式解除合同不能产生预期法律后果。

 

　　在当前市场环境下，很多租户因经营不善面临着违约解约的情况，如何将违约风险和损失降到最低，在此提醒大家：

 

　　一是一定要在租赁合同中明确约定合同变更和终止事由及违约责任，如已签订的租赁合同未约定“经营不善”的解约事由，双方可另行签订书面的补充协议，谨记不要怕麻烦而口头约定，以免诉讼时举证不能。

 

　　二是要依法正确理解和行使违约方解除合同的权利。民法典虽规定了违约方享有解除合同的权利，但不是任何情形下都可以，只有当租赁合同目的不能实现、合同陷入僵局时，违约方才享有解除合同的权利，但是方式一定要正确，不能以通知方式随意解除。如双方发生纠纷，承租人可先与出租人协商解除，协商不成时要及时以诉讼或仲裁方式解除合同，避免违约损失不当扩大。（吉林省梅河口市人民法院 李冬梅）