“小”物业关乎“大”民生

　　——吉林省通化县人民法院化解物业服务合同纠纷专项整治活动纪实

 

　　山东法制传媒网：（王哲明）业主多年不缴物业费怎么办？物业服务差能否主张减免费用？城市住宅小区物业纠纷的涌现，已成为城市基层群众性纠纷的重要源头之一，越来越多的案情简单、涉案标的额较小的物业纠纷，困扰着部分业主与物业企业。为更好地解决这些难题，贯彻落实吉林省高级人民法院下发的《全省法院化解物业服务合同纠纷专项整治方案》文件精神，通化县人民法院开展了一系列专项整治活动，全力破解在审理物业服务合同纠纷中，出现的物业公司服务标准认定难、物业服务不到位时群众维权难、规范物业公司服务纳入法治轨道难等问题，切实提高人民群众的获得感和幸福感。

 

　　一、线上化解物业纠纷 彰显“不见面”的司法温情

 

　　家住某小区十多年的李女士因窗户滴水、屋顶长毛等问题找物业维修未果，自2016年起开始拒缴物业费。经物业反复催缴仍未缴纳，遂将李女士起诉到通化县法院。鉴于此案标的额较小，法院决定启动诉前调解机制，委派有经验的调解员通过“人民法院诉前调解平台”音视频功能进行在线调解。调解员一方面与物业沟通，阐明李女士的问题，物业负责人表示不是物业不处理李女士的问题，而是有些问题不属于物业公司的维修范围。另一方面向李女士细致讲解，释法明理。经过反复耐心调解，业主认识到了自己的问题，物业公司也承诺会不断改进服务质量。这样一起可能进入诉讼的物业纠纷，在诉前就得到了有效化解。2021年1月至今，共诉前调解50余件物业纠纷，调解成功率逾九成。

 

　　二、找准人民群众“痛点” 打通物业纠纷“堵点”

 

　　“我不是不想交物业费，而是物业公司的服务根本没做到位。”家住通化县某小区的周先生曾在门口丢失一双价值1700余元的鞋子，本想利用物业监控寻找线索，可监控失灵无法查看，这让周先生心里非常不痛快，并为此拒缴物业费。该案件受理后，承办法官意识到，只有解开双方心结，才能把矛盾真正化解掉，于是主动联系业主了解拒缴物业费的原因、具体诉求，并向物业公司反馈业主意见，督促物业公司重视业主需求，完善物业服务。经过一番疏导，物业公司负责人诚恳地向业主道歉，业主周先生也逐渐解开了心结，缴纳了拖欠的物业费，物业公司自愿撤回了起诉。2021年1月至今，共审理百余件物业纠纷，标的额达200余万。

 

　　三、立足审判实际 发挥派出法庭的“前沿阵地”作用

 

　　自开展化解物业服务合同纠纷专项整治活动以来，通化县法院在领导班子的正确领导下，坚持物业服务合同纠纷问题导向，结合派出法庭辖区内的工作特点和实际情况，积极开展各项工作。一是走访摸底。与辖区内社区、物管部门、物业公司进行对接，全面摸清辖区内小区数量、物业服务企业数量、物业服务小区数量等。全面摸清辖区内物业服务合同纠纷案件数量、辖区内居民针对物业服务方面的诉求及物业服务合同纠纷解决情况，掌握第一手资料，撰写调研报告。二是集中审理涉诉案件。快大茂人民法庭开辟物业服务合同纠纷案件通道，以“快立、快审、快结”为宗旨，受理的129件物业服务合同纠纷案件全部即时履行，均以撤诉方式结案。三是梳理问题，及时对接。将走访、审理过种中发现的物业服务问题反馈给物业公司，并提出建议，同时帮助物业公司修改催缴物业服务费通知单。

 

　　四、精准普法 消除法律“盲点”

 

　　通化县法院在梳理物业服务合同纠纷案件时发现物业公司服务不到位、业主法律意识淡薄等问题屡见叠出，为解决这些问题，通化县法院选派优秀法官深入街道、社区、小区、广场等基层一线，通过召开普法讲座、发放知识手册、悬挂宣传展板、现场法律咨询等方式，重点围绕《物业管理条例》《吉林省物业管理实施条例》等法律法规进行宣传讲解，向物业公司及小区业主提供面对面、点对点的普法服务，引导双方不断提高诚信意识、契约意识和法律意识，让人民群众切实感受“急难愁盼”问题有人帮、有人管。截至2021年11月，累计进小区现场普法5次，发放宣传手册百余份。（吉林省通化县人民法院）