法制晚报讯(记者毛占宇)香港上市公司裕元集团下属物业公司将其在珠海所有的恒居楼、恒居大楼背着租户悄悄整体出售。至2015年11月，两栋楼内大约1500名最终租户被迫全部搬离。

 

珠海市中级法院审理后，判决认定卖方属恶意交易，但由于无法认定买方也存在恶意，且房产已经过户，故没有判决解除买卖合同。

 

两栋楼是整体出租给珠海市谊富有限公司，由后者转租给1500名最终租户的。谊富公司称准备继续申诉。

 

偷偷出售 过户3个月后承租人才知楼房被卖

 

香港裕元集团是香港百强企业、上市公司，其下属物业公司所有的位于珠海市吉大地区的恒居楼和恒居大楼租给了珠海市谊富有限公司。租赁合同显示，出租方先后为珠海裕元公司和香港裕元集团下属物业公司，两栋楼最后的承租到期日分别为2012年10月20日和2013年8月31日。

 

“房地产权登记表”显示，两栋楼建筑面积分别为3150.51平方米和8904.5平方米。谊富公司承租后，将一层50多个商铺出租给商户使用，其余300多套房屋作为住宅外租。

 

2011年5月，谊富公司意外得知，两栋楼房被香港裕元集团下属物业公司分别出售给珠海市宝芝林企业管理服务有限公司和珠海市金嘉物业管理公司，两家公司分别于2011年2月领取了整栋楼的房产证。

 

“还在承租期内，房子就被偷偷卖掉了，我公司根本不知情!”谊富公司经办此事的胡先生说。

 

香港裕元集团下属物业公司与集团负责经办此事的员工黄锦源签订的委托书以及房屋买卖合同、房地产权登记表显示，黄锦源于2011年1月27日获得委托授权，仅仅两天后，楼就卖了出去。

 

办理产权变更时交易方填写的两份《房地产登记询问表》显示，在第八项“申请登记房地产没有出租，是否属实”一栏，黄锦源均填写了“是”，其中一份王小芳填写了“是”。

 

法制晚报(微信ID：fzwb_52165216)记者还注意到，两栋楼的房地产权登记表、房地产抵押权设立登记表显示，两栋楼成交价分别为927万余元和1474万余元，但三个月后两栋楼抵押给银行，评估价分别为2366万余元和4580万余元。

 

谊富公司认为，根据法律规定，承租人有优先购买权，香港裕元集团下属公司在出售楼房时没有询问其是否行使优先购买权，且在办理过户时故意隐瞒房产正在承租期内的真实情况，其签订的房屋买卖合同属恶意串通，应无效。

 

谊富公司起诉了两栋楼的交易双方，要求法院确认其享有优先购买权，确认交易双方签订的合同无效，判决裕元集团下属物业公司按照同等条件与自己签订房屋买卖合同并实际履行。

 

法院判决 认定卖方恶意交易承租人有优先购买权

 

珠海市中级法院对两起案件分别作出终审判决，确认谊富公司有优先购买权，但驳回了其他诉讼请求。

 

法院审理后认为，根据合同法第230条规定，出租人出售租赁房屋的，承租人享有优先购买权。虽然交易双方买卖合同已经履行完毕，房屋已经过户，但不能以此否定谊富公司享有的优先购买权。

 

对于是否存在恶意的问题，法院认为，通知承租人租赁房屋将被出售的事实，是出租人的义务，香港裕元公司下属公司没有证据证明其在出售房屋时已经作出通知，可以推断出该公司在出售房屋时存在恶意。但买方未必知晓房屋存在出租情形，且询问承租人是否行使优先购买权不是买方的义务，因此不能推断出买方在购买房屋时存在恶意，因此对谊富公司提出的相关诉讼主张，法院不予支持。

 

对于同等条件下重签买卖合同的诉讼请求，法院认为，在涉案房屋所有权已经变更的情况下，谊富公司不能要求重签合同。

 

租户不舍 1500名租户搬离部分人讨说法

 

“法院判决认定我们有优先购买权，但又认定对方交易合法。那判给我们的优先购买权该如何行使呢?”胡先生说，由于公司感到不解，一直没腾房。

 

2015年11月初，两栋楼的租户才全部搬离。如今，恒居楼正在由新业主施工，楼体被施工绿网包了起来。恒居大楼离恒居楼不远，也在施工，被蓝色围挡围住。

 

曾经租住在恒居楼的黄先生表示，他在恒居楼已经住了将近5年，在恒居楼租房性价比很高。“后来，我在别处找了很久，都没能找到这么合适的房子。”黄先生说。

 

在恒居大楼租商铺做消防器材生意的陈先生说，他的商铺有100多平方米，生意一直很好。自己不愿意搬走，但新业主不再把楼租给谊富公司，因此只好离开。

 

恒居楼内的租户吴先生做装修工作，来珠海七八年了。“我一到珠海就住在恒居楼，这里交通很方便，房租也不贵。现在我住的地方既偏远，房租还涨了两百块。心里很不爽。”

 

租赁协议显示，恒居楼和恒居大楼一共有大约1500人租住其中。“我们和裕元集团那边出了纠纷以后，相当一部分租户来找过我们讨说法，直到现在也没能解决。公司也告诉他们了，我们没有过错，但会给他们一个最终的说法的。现在公司和租户在协商中，租户目前还没有起诉我们的。”谊富公司工作人员胡先生说。

 

原告报警 要求法院调警方材料作证据准备继续申诉

 

案件承办法官李烈斌表示，本案中，谊富公司不能提供充分的关于买方存在恶意的证据，因此无法支持该公司其他诉讼请求。

 

胡先生说，他本人也一直在筹备继续申诉的事情。他说，在恒居楼、恒居大楼附近，香港裕元集团还有一栋整体出租的楼，承租人叫王小芳。

 

购买恒居楼、恒居大楼的买方分别是宝芝林公司和金嘉公司。企业机读档案登记材料显示，王小芳在宝芝林公司占有90%的股份，一个叫周付弘的人在金嘉公司占30%的股份。

 

胡先生说，周付弘是王小芳的丈夫，在珠海裕元公司任职，珠海裕元公司是香港裕元公司参办企业。

 

“我和王小芳认识多年，互相之间非常了解。而且她公司整体承租的楼和我们公司整体承租的两栋楼距离很近，住宅楼是不是出租，她不可能不知道啊!”胡先生说。

 

他还表示，周付弘和与裕元集团下属企业合办公司的黄水清均参与了房屋交易。

 

法制晚报(微信ID：fzwb_52165216)记者通过多种途径联系黄锦源、周付宏和黄水清，均未果。记者给王小芳打电话核实情况，但她不愿接受采访，表示会让律师和记者联系，但截至发稿时仍未来电。

 

法制晚报(微信ID：fzwb_52165216)记者还联系到香港裕元集团派来处理纠纷的工作人员赵永德，他表示会让律师和记者联系，截至发稿时，律师仍未来电。

 

谊富公司诉讼期间报案，称买卖双方为了达到低价买房的目的恶意串通，涉嫌犯罪，并要求珠海中院到公安局调取相关证据。

 

之后，珠海市公安局经侦支队向法院回函，表示现有证据无法证实周付弘等人有犯罪事实。经侦支队把对负责处理此事的香港裕元集团赵永德的询问笔录交给法院，没有提供其他询问笔录材料。

 

对此，承办此案的法官李烈斌表示，根据民事诉讼证据规则，当事人可以申请法院调取证据，但是对于被调取方提供什么样的证据，法院不能规定。“公安说只有这个证据，我也不能说他有其他证据。”他说。

 

为什么警方没有把全部调查材料交给法院?记者联系珠海市公安局询问情况。2015年12月29日，该局宣传部门负责人胡春用官方邮箱回复邮件表示，珠海中院来函要求该局经侦支队协助调取相关证据材料，支队按照法院要求提供了相关材料。但对于记者询问的为何只提供了赵永德的材料，警方始终不回答。

 

“周付弘、王小芳、黄水清、黄锦源等人的询问笔录全部交到法院了，法院才能进一步了解事实，息纷止争。”胡先生说，将督促公安机关将尽快对其他人作出的询问笔录交到法院，公司准备以此为依据继续申诉。

 

法律观点 租户未到期就被赶出可诉新房主

 

本案中，1500名最终租户该如何维权?北京盈科律师事务所庞敬涛律师表示，根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。通俗地说，就是“买卖不破租赁”，房屋实际承租人仍然可以租住在房屋里，直至合同到期。

 

如果最终租户在合同未到期时被强行赶出，可根据租赁合同起诉谊富公司，索赔另行租房的租金损失等;如果最终租户是在合同未到期时被新房主赶出，则可以以侵权为案由起诉，索赔因被赶出来所造成的侵权损失。

 

文/记者 毛占宇
http://www.fawan.com/Article/jj/xf/2016/01/11/140626321628.html