山东法制传媒网：10月31日，山东省济南市政府新闻办召开发布会，邀请市法院等部门的相关负责人介绍济南探索建立不动产自行处置“带封过户（融资）”新模式的有关情况。经济导报记者了解到，“带封过户”提高了处置效率，减低了处置成本，而在这其中公证机构也发挥着重要作用。

 

　　济南市法院党组成员、副院长张生在新闻发布会上表示，截至10月底，济南全市法院共受理执行实施案件73350件，执结60914件，执行到位161.4亿元；坚持务实创新激发执行效能，为解决查人找物难问题，研发“智慧执行跨部门查控平台”，在2024年全国“数据要素×”大赛山东分赛中获二等奖；坚持府院联动推动综合治理，完善联合信用惩戒机制和修复机制，推动建设协助法院执行“一件事”项目；坚持善意文明理念完善司法为民举措，在全国首创不动产处置“带封过户”新模式。

 

　　据介绍，“带封过户”是指在公证机构参与下，不经法院司法拍卖程序，由债务人自行出售查封财产，实现不动产在查封情况下办理买卖合同网签备案、不动产转移登记等手续，最终通过出售财产所得款项实现债务清偿。“带封融资”是指在公证机构参与下，允许债务人以查封财产自行办理抵押融资业务，实现不动产在查封情况下办理抵押登记，最终通过抵押融资所得款项实现债务清偿。

 

　　据介绍，执行程序中，传统的财产处置方式是通过司法拍卖的形式对财产进行处置，一般需经过财产调查、评估、公告、一拍、二拍、变卖、过户、腾退等流程，处置周期长、程序繁、费用高、价值不确定大、交付对抗性强。债务人自行处置财产，充分尊重当事人的财产处置意愿，可以有效实现财产价值，更加及时高效的兑现胜诉当事人权益。但是，不动产带有查封，市场受众对债务人缺乏信心，潜在买受人有限，自行处置成交率低。而“先解封后处置”，对债权人而言存在风险，往往需第三方垫资偿债后方才同意解封，又提高了债务人的交易成本。济南法院坚持有解思维，以“查封的相对效力”为理论基础，探究并遵循立法本意，推出不动产自行处置“带封过户（融资）”模式，激活了长期休眠的法律条款。

 

　　张生表示，为推动“带封过户（融资）”模式落地见效，济南法院采取了多项举措。

 

　　济南中院联合不动产登记中心、公证机构等部门多次召开研讨会，邀请专家学者对“带封过户”模式进行理论论证，创新公证机构参与执行调解机制、交易资金提存模式、带封登记交易机制以及查封不动产按揭贷款机制。多部门联合出台指导意见，建立“带封过户”制度流程。

 

　　选取济南辖区案件量最大、法拍数量最多的历下法院作为试点法院，筛选被执行人有自行处置意愿的案件，引入公证调解、公证代办、公证提存机制，对接不动产登记机构进行“先过户再解封”，实现零风险“带封过户”。在总结经验的基础上，推动“带封过户”模式从执行阶段向诉前诉中阶段、从民事执行案件向刑事涉财产执行案件、从单一查封案件向多轮查封案件、从二手房向新建商品房、从“带封过户”向“带封融资”扩展。

 

　　将“带封过户”模式的推广运用纳入执行重点工作，多次在全市法院执行工作会议上推广试点经验。丰富执行培训内容，邀请专家学者、实务人员讲解“带封过户”制度流程，解答操作中遇到的问题、难点，在全市法院推广应用。截至2024年10月30日，全市辖区12家法院采用“带封过户”模式成功处置房产110套、房屋建筑面积约1.2万平方米，成交金额达2.1亿元。

 

　　“带封过户（融资）”模式的实践，努力实现当事人权益最大化。“带封过户”模式坚持善意文明执行理念，尊重债务人的财产处置意愿，降低了执行的对抗性，提升了债务人的偿债能力，有利于债权人权益的快速及时兑现，实现了各方利益的多赢共赢。“带封融资”模式，打通了查封财产的融资瓶颈，实现了价值利用最大化，盘活了查封资产，解决了融资需求，为暂时陷入困境的债务人创造了重生机会。

 

　　“带封过户”模式实现了处置程序的快捷高效，最快7天即可完成交易并结案，提升查封财产处置效率50%以上。审执全流程的适用“带封过户”模式，减少了各方的经济成本、时间成本、信用成本等，使权利的保护驶上了快车道。不动产查封状态下的先行过户，为购房者按揭贷款创造了条件，实现了债权利益、财产利益和融资利益的最大化。

 

　　同时，有效提升市场交易信心。“带封过户”模式通过公证参与，增加了各方的信任度；借助公证提存，保障了资金安全；采用先过户后解封的方式，确保了交易安全。各部门的联动配合，让当事人和买受人放心安心。交易信心的提升，增加了资源供给和交易机会，激发了市场活力。（山东省济南市中级人民法院）