房顶破破烂烂

 

　　总有人缝缝补补

 

　　一户主动出力

 

　　成果大家共享

 

　　维修费还能追偿吗？

 

　　01

 

　　案情简介

 

　　董某居住在某小区某幢楼东单元顶层，该幢楼共4层，有东西两单元，共有16户住户。由于该小区楼房历史较久，多年前董某家中开始出现房顶漏水现象，起初只有轻微渗漏，董某便自行找人修补。近年来，漏水问题愈发严重，2023年4月，董某通知楼下住户后便开始着手维修，花费1万余元。在董某向楼下追偿维修费时，楼下住户赵某对维修费金额及承担方式有异议，多次协商未果后，董某便起诉至山东省荣成市人民法院，要求赵某承担维修费3000余元。

 

　　诉讼中，因赵某对维修费提出异议，董某申请司法鉴定。经鉴定，楼顶防水维修造价为11361元。

 

　　02

 

　　法院审理

 

　　法院经审理认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，屋顶应当认定为共有部分。

 

　　涉案楼顶覆盖全楼，关乎全楼16户业主的共同利益，应属于全楼业主的共同财产，全楼业主对楼顶享有共有权利，自然也应承担相应的义务。全楼业主应对楼顶共同维护，维护的内容自然包括出现漏水的情形，全体业主应共同出资使楼顶恢复到正常使用状态。基于全楼业主对楼顶所享有的份额均等，因此，所产生的费用应由全楼16户业主平均承担。董某因案涉房屋楼顶漏水自行组织人员做防水维修并支付维修费用，在垫付维修费用后可以向其他业主追偿。

 

　　最终，法院判决赵某支付董某垫付的楼顶防水维修款710元。判决后，赵某不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

 

　　03

 

　　法官说法

 

　　建筑物区分所有权是随着住房制度改革和高层建筑物大量出现而产生的复合型民事权利，是一种特殊的不动产所有权形态。人们对这个概念可能比较陌生，但是说到小区公共部位，比如电梯、楼道等，相应的联系便会自然建立起来。例如，高层住户是否能够以不使用电梯为由拒绝支付电梯维修费？通常情况下答案是否定的，这就与建筑物区分所有权的有关规定息息相关。

 

　　04

 

　　法条链接

 

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见，业主对建筑物的权利可以分为以下三种：一是业主对专有部分的所有权，即业主对购买的房屋享有完全的、独立的占有、使用、收益、处分的权利；二是业主对建筑区划内共有部分的共有权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯间、楼道、公共道路等享有共有的权利；三是业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

 

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。在顶层漏水的情况下，因楼顶属于业主共有部分，漏水维修是为了保障楼顶基本防水功能，关乎到全楼所有业主的共同利益，效果上使全体业主受益，该维修费用自然也不能仅由顶楼业主承担，全体业主应根据约定、业主专有部分面积所占比例等因素承担相应的维修费。（山东淄博法院）