【案例回顾】

 

　　小李和妻子准备在北京买房，但二人均没有北京户口，没有买房的资格，于是找到有资格买房的谢某，小李夫妻二人出资，让谢某代为买房。小李借用谢某名义买房后采取保管房产证，并与谢某签署书面协议，约定房产归属的办法来规避风险。这办法可以起到证明小李是房款实际出资人的作用，并不能达到取得产权、规避风险的目的。

 

　　【法官说法】

 

　　首先，房屋作为不动产，其产权以登记为准，小李虽然保管了房产证，但其并不是房屋登记的所有人。谢某作为登记的产权人，完全可以通过挂失的手段重新取得房产证。届时，小李会发现，自己手中的房产证不过成了一张废纸。

 

　　其次，由于小李并不具有购房资格，其与谢某签署的协议因违反了法律、法规的强制性规定，属于无效协议，起不到房产权属约定的效果。

 

　　再次，法律保护在交易中无过错的善意第三人的利益。因此，今后如果谢某对外卖房，在第三人不知情的情况下，房屋买卖一般会被认定为有效。小李可能面临被房屋买受人起诉腾退房屋的风险。

 

　　最后，以他人名义购买的房产还存在被名义购房人亲属继承的潜在风险。

 

　　【法条链接】

 

　　《民法典》第209条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

 

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

 

　　《民法典》第210条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

 

　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

 

　　（作者：吉林省珲春林区基层法院  葛钰瑶）