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居住权入法,安居不是梦

浏览: 来源:山东法制传媒网
  安居乐业是许多人一生的追求,然而现实生活中,因住房产权、土地征收等问题,常发生房产纠纷。《民法典》为人们实现“住有所居”开拓了一条新的途径——居住权。
 
  什么是居住权?
 
  居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的,在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权,具有较强的支配性、排他性。《民法典》物权编第十四章对居住权进行了详细规定:
 
  第十四章 居住权
 
  第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
 
  第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
 
  居住权合同一般包括下列条款:
 
  (一)当事人的姓名或者名称和住所;
 
  (二)住宅的位置;
 
  (三)居住的条件和要求;
 
  (四)居住权期限;
 
  (五)解决争议的方法。
 
  第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
 
  第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
 
  第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
 
  第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
 
  设立居住权需要哪些条件?
 
  首先,居住权可以通过订立书面合同或者遗嘱方式设立。其次,以订立书面合同设立的居住权自登记时设立,即合同签订后,当事人应当到登记机构申请居住权登记。
 
  居住权适用于哪些情形?
 
  1.婚姻
 
  婚前房产为个人所有,婚后要不要加配偶名这个问题往往会带来诸多家庭矛盾。《民法典》的出现,提供了新的解决方案:给另一方限期居住权,而不用让出所有权。
 
  同时,对于暂无居所的离婚一方也可通过设立特定期限居住权保障其住房需求。男方小乙和女方小甲在婚姻关系存续期间购买了一套房屋,后二人感情破裂计划离婚,双方协议约定由小乙享有全部的房屋所有权,并补偿房屋折价款100万元给小甲。不过小甲担心其放弃了房屋所有权之后,小乙不能如期向其补偿相应款项,故双方还约定在小乙全额支付补偿款之前,小甲有权在该房屋内居住。
 
  2.以房养老
 
  老年人可以将房产转让给有资质的机构获取对价来满足生活需要,同时可以在该房产上设立居住权来保障老人居住养老。也可以通过设立居住权的方式,避免出现将房产过户给子女后,出现子女不孝、住无所居的情况。
 
  在电视剧《安家》中,卖包子为生的严叔夫妇听信了儿媳的谎话,把房子的产权过户给儿子和儿媳之后,儿媳霎时变脸,将辛劳了一辈子、掏出所有血汗钱买下这套房子的严叔夫妇赶出了家门,老两口无家可归、流离失所的那段经历令无数观众心疼。
 
  现在,《民法典》居住权能够为严叔夫妇提供一份“住有所居”的保障。严叔夫妇想要将房屋过户给子女时,可以与子女签订设立居住权的合同,约定将房屋过户给子女之后,仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。在严叔夫妇将房屋所有权过户给子女的同时,子女需为老两口办理居住权登记。在居住权设立之后,即使子女有不孝行为,严叔夫妇也可以通过行使居住权的物权保护属性,排除不孝子女对于父母正常占有使用房屋的居住权的妨害。
 
  居住权设立后,拥有房屋所有权不等于拥有居住房屋的权利。就如同房子的土地使用权一样,我们有权使用,但不代表土地是我们的。所以,买卖二手房的时候需要注意居住权的问题。如果一套房子设定了居住权,那么该房产即便出售给其他人,也要允许有居住权的人继续居住,除非居住权期限届满、居住权人死亡或者居住权人自己主动放弃。
 
  《民法典》中居住权的确立,保证了婚姻弱势群体享有寓居权,在养老问题上也可保证“以房养老”有法可依,能够更好地帮助群众安居乐业,有助于实现“住有所居”的目标,解决“住房难”问题。(作者:吉林省白河林区基层法院 胡金汐)